نقش تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت از جوانب حیاتی در ساخت و ساز مشارکتی است که تأثیر عمدهای بر روی فرآیند و نتیجه نهایی پروژههای ساخت دارد. در این رویکرد، واحدهای مختلف پروژه ساختمانی به صورت مشارکتی بین طرفین تقسیم میشوند، که این تقسیم بندی بر مبنای سهمهای مالکیتی و مشارکتی در پروژه صورت میگیرد. این تقسیم واحدها به طور معمول شامل واحدهای مسکونی یا تجاری است که به صورت متناسب با سهم هر طرف در پروژه تعیین میشود.
این رویکرد از یک سو باعث افزایش سرمایهگذاری و منابع مالی برای پروژه میشود و از سوی دیگر ارتباط مستقیم و مشارکت فعال طرفین را در فرآیند ساخت فراهم میآورد. همچنین، تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت میتواند از کاهش ریسکهای مالی و عملیاتی، بهبود مدیریت و کنترل پروژه، و حفظ تعادل بین منافع طرفین در طول فرآیند ساخت کمک کند. این مرور اجمالی از نقش تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، اهمیت این مسئله را برای ارتقاء کیفیت و کارآیی پروژههای ساخت و ساز تأکید میکند.
چالشها و راهکارهای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت با چالشها و موانعی مواجه است که نیازمند راهکارهایی برای حل آنها میباشد. یکی از اصلیترین چالشها، تعیین معیارهای منصفانه برای تقسیم واحدهاست. این امر نیازمند ارزیابی دقیقی از مشارکتها، سرمایهگذاریها، و تأثیرات هر فرد در پروژه است. همچنین، موضوعی دیگر که میتواند به چالش برخورد کند، تعیین محل مناسب واحدها و اختلافات نظری در این خصوص است. برای حل این چالش، لازم است معیارهای دقیقی برای تعیین موقعیت واحدها در پروژه تعیین شود و این مسئله با شفافسازی و توافقات صورت گیرد.
علاوه بر این، مسأله مدیریت و کنترل کیفیت ساخت واحدها نیز چالشهای خاصی را ایجاد میکند. راهکارهایی مانند استفاده از سیستمهای مدیریت کیفیت، ارتقاء فرآیندها و استفاده از فناوریهای نوین میتواند به بهبود این موضوع کمک کند. در نهایت، یکی از چالشهای مهم دیگر، حل اختلافات و مشکلاتی است که در طول فرآیند مشارکت در ساخت بروز میکند. برای این منظور، لازم است قراردادهای مناسب و مشخصی از پیشبینی شده و مکانیزمهای حل اختلاف از پیش تعیین شده و در قراردادها درج گردد.
نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت بستگی به نوع و اهداف پروژه، قوانین و مقررات و توافقات بین طرفین دارد. تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت میتواند در صورتی که سهم طرفین ۵۰ درصد و تعداد واحدها زوج و مساحت آنها برابر باشد، کار آسانتری داشته باشد. به عنوان مثال، اگر یک آپارتمان ۱۰ واحدی باشد و هر دو طرف ۵۰ درصد از پروژه را داشته باشند، هر کدام از آنها مالک ۵ واحد از آن آپارتمان میشوند.
البته باید مکان واحدها (شمالی، جنوبی، شرقی یا غربی بودن) نیز تعیین شده و در قرارداد لحاظ شود. همچنین باید مشخص شود که کدام پارکینگ و انباری به مالک و کدام به سازنده تعلق دارد. اغلب در تقسیم پارکینگ و انباری در مشارکت در ساخت آپارتمان، اختلافی بین طرفین قرارداد به وجود نمیآید و راحتتر انجام میشود. به طور کلی، برای تقسیم بهتر واحدها در مشارکت در ساخت، مساحت و کیفیت واحدها نیز باید در نظر گرفته شود.
گاهی ممکن است یکی از واحدها به دلایلی قابلیت تقسیم نداشته باشد. در این مواقع دو راه حل وجود دارد. یا یکی از طرفین سهم خود را به طرف مقابل متتقل میکند و وجه معادل آن را دریافت نماید. یا قمست مورد بحث جزو مشاع ساختمان در نظر گرفته میشود و پس از فروش مبلغ آن به اندازه قدرالسهم تقسیم میگردد.
روشهای دیگر تقسیم واحد در مشارکت در ساخت
تقسیم بر اساس مساحت یا حجم:
در این روش، واحدها بر اساس مساحت ساختمان یا حجم فضایی آن تقسیم میشود. این معمولاً برای پروژههای مسکونی یا تجاری استفاده میشود.
تقسیم بر اساس موقعیت زمین:
در این روش، واحدها بر اساس موقعیت واحدهای ساختمانی بر روی زمین تعیین میشود. این ممکن است شامل واحدهایی با دسترسی به مناظر طبیعی، نور مناسب، یا فضای بیرونی است.
تقسیم بر اساس نیازها و تخصصها:
در این روش، واحدها بر اساس نیازها و تخصصهای مختلف در پروژه تقسیم میشود. به عنوان مثال، واحدهایی که نیاز به امکانات ویژهای مانند آشپزخانههای بزرگ یا اتاقهای اجتماعی دارند.
هر روشی ممکن است بسته به شرایط خاص پروژه مناسب باشد. انتخاب بهترین روش تقسیم واحدها نیاز به توافق و هماهنگی بین طرفین دارد تا به حداکثر استفاده از منافع و رضایت آنها برسد.
مثالی برای توضیح بهتر تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، اغلب با قدرالسهم ۵۰-۵۰ یا ۶۰-۴۰ صورت میگیرد، که این الگوها برای مالک معمولاً مناسبتر است. به عنوان مثال در تقسیم ۶۰ به ۴۰، اگر آپارتمان ۵ طبقه و تکواحدی باشد، ۳ طبقه به مالک و ۲ طبقه به سازنده تعلق خواهد گرفت. معمولاً، طبقات فرد (۱، ۳ و ۵) برای مالک و طبقات زوج (۲ و ۴) برای سازنده است.
در تقسیم با قدرالسهم ۵۰-۵۰، دو حالت رایج وجود دارد: زمانی که تعداد واحدها فرد و زمانی که زوج است. اگر تعداد واحدها فرد باشد، ممکن است طبقات زوج به سازنده (۲ و ۴) و طبقات فرد به مالک (۳ و ۵) اختصاص یابد، و طبقه اول به طور مساوی بین طرفین تقسیم شود. در صورتی که تعداد واحدها زوج باشد، به طور مثال، در آپارتمانی با ۶ طبقه و واحد، طبقات فرد معمولاً برای مالک و طبقات زوج برای سازنده اختصاص داده میشود. البته این الگوها نمونهای از عرف تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت هستند و ممکن است با توافق طرفین تغییر کنند.
تقسیمنامه در مشارکت در ساخت چیست؟
تقسیمنامه واحدها در مشارکت در ساخت، به عنوان یکی از مراحل اساسی در فرآیند ساخت و تقسیم ملک بین طرفین مشارکتکننده است. این نامه، حاوی جزئیات و قوانینی است که تعیین میکند که هر طرف چه سهمی از واحدها و منافع مشترک در پروژه ساخته شده را خواهد داشت. در این تقسیمنامه، اطلاعاتی از قبیل مساحت واحدها، تعداد اتاقها، محل واقعیت، ویژگیهای خاص هر واحد مانند انباری یا پارکینگها، و همچنین نحوه تخصیص این واحدها به هر طرف بهطور دقیق مشخص میشود. این تقسیمنامه معمولاً قبل از شروع هرگونه فعالیتی در پروژه صورت میگیرد و مهمترین نقطه به منظور جلوگیری از اختلافات آینده و تضمین حقوق و تعهدات هر طرف است.
در واقع، تقسیمنامه واحدها در مشارکت در ساخت اساسیترین اسنادی است که برای هر پروژه مشارکتی لازم است تهیه و اجرا شود، زیرا تعیین مسائلی از این قبیل کیفیت ساخت، نحوه تقسیم هزینهها و سودها، و حل اختلافات در طول و پس از پایان پروژه را فراهم میکند. با پایان ساخت و ساز، سازنده به اداره ثبت مراجعه کرده و پس از دریافت پایان کار، مجلس تفکیکی تشکیل میدهد.
سپس، مالک و سازنده صورتجلسه را به دفتر خانه اسناد رسمی ارائه داده و تقسیمنامه محضری یا رسمی را دریافت میکنند. مراحل این فرآیند تا دریافت صورتجلسه تفکیکی، بر عهدهی سازنده است و برای دریافت تقسیمنامه محضری، حضور هر دو طرف الزامی است. همچنین، مالک باید از اعطای وکالت برای امضای تقسیمنامه به سازنده خودداری کند.
مزایا و معایب روشهای مختلف تقسیم واحدها در مشارکت
تقسیم با قدرالسهم ۵۰-۵۰:
مزایا:
1.تقسیم عادلانه:
این روش به طرفین امکان میدهد که به طور مساوی در ساخت واحد مشارکت داشته باشند.
2.کاهش ریسک:
با تقسیم همسو و متقارن هزینهها و منافع، ریسک مالی و ساختاری به طور متوسط کاهش مییابد.
3.تسهیل فرآیند تصمیمگیری:
این روش باعث سادهتر شدن فرآیند تصمیمگیری و حل اختلافات میان طرفین میشود.
معایب:
1.ناتوانی در تصمیمگیری:
در مواقعی که تعداد واحدها زوج نباشد، تصمیمگیری درباره تقسیم طبقات ممکن است پیچیده شود.
2.مواجهه با مشکلات قانونی:
در برخی موارد، ممکن است نقض قوانین محلی یا مشکلات حقوقی ناشی از تقسیم برابر واحدها بوجود آید.
3.بیثباتی مالی:
در صورتی که تعداد واحدها برابر نباشد، مالک و سازنده ممکن است با مشکلات مالی و مدیریتی روبرو شوند.
تقسیم با قدرالسهم ۶۰-۴۰:
مزایا:
1.مزیت برای مالک:
معمولاً مالک از این روش بهرهمند میشود، زیرا بیشترین سهم واحدها به او تعلق میگیرد.
2.تشویق به مشارکت بیشتر سازنده:
با اختصاص سهم کمتر به سازنده، او ممکن است بیشتر تلاش کند تا واحدهای با کیفیتتری را بسازد.
3.کاهش اختلافات:
نسبت بیشتر سهم به مالک میتواند منجر به کاهش اختلافات میان طرفین شود.
معایب:
1.عدم تقسیم مساوی:
سهم کمتر سازنده ممکن است منجر به عدم عدالت در تقسیم منافع و هزینهها شود.
2.افزایش ریسک برای مالک:
با اختصاص بیشتر سهم به مالک، ریسک مالی نیز بر عهده او بیشتر میشود.
3.پیچیدگی در تصمیمگیری:
مشکلات در تصمیمگیری ممکن است در صورتی که تعداد واحدها زوج نباشد، افزایش یابد.
با توجه به مزایا و معایب مذکور، انتخاب روش مناسب باید براساس شرایط و نیازهای خاص هر پروژه انجام شود.
سخن آخر
در این مقاله، به مروری بر چیستی، مزایا و معایب و روشهای مختلف تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت پرداختیم. روش تقسیم با قدرالسهم ۵۰-۵۰، با ایجاد تقسیمی عادلانه و همسو، ریسک متوسطی را برای هر دو طرف فراهم میکند، اما ممکن است به مشکلات قانونی و تصمیمگیری پیچیده منجر شود. از طرفی، روش تقسیم با قدرالسهم ۶۰-۴۰، معمولاً با مزیت بیشتری برای مالک همراه است، اما ممکن است با عدم تقسیم عادلانه و افزایش ریسک مالی برای مالک همراه باشد.
با توجه به پیچیدگیها و ابهامات ممکن در این مسائل، مشورت با وکیل قانونی و تنظیم قرارداد یا تقسیمنامه با کمک وکیل میتواند گزینهای بهتر باشد. وکیل مشارکت در ساخت میتواند به عنوان مشاور حقوقی شما، در تعیین حقوق و تعهدات هر طرف، حل اختلافات و تنظیم یک قرارداد یا تقسیمنامه عادلانه کمک کند. این کار میتواند به پیشگیری از مشکلات حقوقی و مالی در آینده کمک کند و اطمینان بیشتری را به طرفین فراهم کند.
